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住宅用地爲何量價齊升:三四線(xiàn)房價仍有上漲趨勢
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住宅用地爲何量價齊升:三四線(xiàn)房價仍有上漲趨勢

市場動态21世紀經濟報道2017-09-13 10:25

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[摘要] 财政部9月11日發布的數據顯示,1-8月累計,國有土地使用權出讓收入27134億元,同比增長37.3%。土地出讓收入高速增長,反映了土地市場的火(huǒ)熱行情。具體到住宅用地市場,則是(shì)成交面積和成交價款都出現(xiàn)了快速增長。

财政部9月11日發布的數據顯示,1-8月累計,國有土地使用權出讓收入27134億元,同比增長37.3%。土地出讓收入高速增長,反映了土地市場的火(huǒ)熱行情。具體到住宅用地市場,則是(shì)成交面積和成交價款都出現(xiàn)了快速增長。

國家統計局的數據顯示,1-7月份,房地産開發企業土地購置面積同比增長11.1%,土地成交價款同比增長率更是(shì)高達41.0%。國土資源部的數據顯示,第一季度,全國105個主要監測城市住宅用地供應面積同比增長9.52%;第二季度同比增長17.10%,是(shì)2014年以來同比增幅最大的一個季度。

在一些人的印象中,熱點城市房地産市場受調控政策的影響,已經開始逐漸冷卻下(xià)來。但(dàn)是(shì),住宅用地市場卻出現(xiàn)了量價齊升的情況,反映房地産市場仍然很熱。爲什麽會出現(xiàn)這樣的反差呢?

原因之一是(shì),三四線(xiàn)城市在去(qù)庫存政策的支持下(xià),房價有繼續上漲的趨勢。有數據顯示,三四線(xiàn)城市的供地規模明顯高于去(qù)年同期,而且平均溢價率頗高。另一方面,一二線(xiàn)城市雖然溢價率不高,但(dàn)住宅用地市場其實同樣行情大好。根據國土資源部的報告,第一季度,一二線(xiàn)城市的住宅用地供應量同比增加明顯,一線(xiàn)城市增幅超過50%;第二季度,一線(xiàn)城市住宅用地供應量同比增長9.52%,二線(xiàn)城市同比增長7.14%。一線(xiàn)城市住宅用地的價格也是(shì)大幅上漲,一季度同比漲幅爲17.82%,二季度爲16.72%。雖然有某幾個二三線(xiàn)城市的住宅用地價格漲幅大于一線(xiàn)城市,但(dàn)整體而言,還是(shì)一線(xiàn)城市的漲幅更大。

由此可見(jiàn),在“較低”的溢價率背後,一二線(xiàn)城市的住宅用地市場其實是(shì)暗流洶湧。一些熱點城市改變了土地出讓的規則,對總價進行限定,達到限價之後以競自持比例等其他方式決定受讓人。這防止了溢價率高、單價總價不斷攀升的現(xiàn)象。在新的規則下(xià),樓面地價的計算非常複雜(zá),相(xiàng)互之間很難進行單價的比較。但(dàn)是(shì),這無法抑制住宅用地成本的不斷攀升。

這種狀況反映到未來的房價中,則可能是(shì)表面的房價得到了抑制,但(dàn)購房者的居住成本無法真正下(xià)降。随着自持面積比例的提升,租賃房的成本也可能會大幅增長。如果不斷攀升的用地成本不能兌現(xiàn)爲或明或暗的房價上漲和房租上漲,那開發商手裏的土地就會貶值,進而可能引發房地産風險。也就是(shì)說,在住宅用地市場量價齊升、用地成本不斷攀升的情況下(xià),房地産泡沫其實并沒有受到抑制,而是(shì)在悄悄地繼續積累,可能速度有所減慢(màn),但(dàn)仍然是(shì)危險的。因此,住宅用地價格快速上漲的狀況必須改變。

爲什麽住宅用地市場會量價齊升呢?住宅用地供應雖然較去(qù)年有較大幅度增長,但(dàn)其實并沒有真正放(fàng)量,今年1-7月的房地産開發企業土地購置面積與2015年同期基本持平,均爲1.2億平方米,而2015年是(shì)十年(2005-2015)中的低點。其次,也是(shì)最重要的,融資環境寬松。開發商并不擔心後續資金到位問題,他們相(xiàng)信,有土地在手,就會有渠道可以融資。而融資環境寬松、住房貸款增長快,也是(shì)房價未能受到真正抑制的主要原因。

在供給側結構性改革的要求下(xià),今年以來,在增加土地供應方面,地方政府積極性非常高。從過去(qù)八個月的土地供給增加的情況看,未來不僅要供給增量增強,更要推動具體的交易放(fàng)量。簡化交易模式,通過交易結果實現(xiàn)價格調控目标。從全國的情況看,相(xiàng)關機構會對于房地産供給側問題的重視還應該持續加強。同時,随着中央金融工作會議(yì)具體措施的落實,金融去(qù)杠杆改革的推動,過于寬松的地産融資環境也發生改變。未來整個住宅用地市場應會有更爲積極的變化。